Zwangsversteigerung und Baufinanzierung

Jährlich werden in Deutschland Immobilien im sechsstelligen Bereich zwangsweise versteigert. Dabei bietet sich eine gute Gelegenheit, diese Objekt günstig zu erwerben. Ein- und Zweifamilienhäuser kommen meist für 70 bis 85 Prozent des eigentlichen Wertes unter den Hammer. Eigentumswohnungen sind bereits für 50 bis 70 Prozent des tatsächlichen Wertes zu bekommen aber Zwangsversteigerungen sind auch komplex.

Nutzen Sie unsere Tipps zur Zwangsversteigerung

1. Holen Sie möglichst viele Informationen über das Objekt ein

Vor der Versteigerung sollten Sie sich genauestens über die Immobilie und den Zustand informieren, die Haftung für Mängel ist nämlich bei dieser Art der Versteigerung ausgeschlossen. Der Grundbesitz wird immer in seinem tatsächlichen Zustand versteigert, auch wenn dieser von der Beschreibung im Grundbuch abweicht. Sie können beim Amtsgericht das Verkehrswertgutachten einsehen oder es von der Gläubigerbank, die das Verfahren eingeleitet hat, anfordern. Denken Sie daran, sich dafür das Aktenzeichen zu notieren. Das Gutachten enthält eine Beschreibung der Lage und des Zustands der Immobilie. Vorsicht, wenn die Ortsbesichtigung lange zurückliegt oder der Gutachter das Objekt nicht von innen besichtigen konnte. Achten Sie auf den Punkt „Besonderheiten“: Dazu zählen Bauschäden, Mängel oder auch langes Leerstehen.

Besorgen Sie sich unbedingt den Grundbuchauszug; liegt er der Versteigerungsakte nicht bei, fragen Sie beim Grundbuchamt, in dessen Bezirk das Objekt liegt. Die Einsicht darf Ihnen als Interessent nicht verwehrt werden. Normalerweise ist das Objekt lastenfrei, lassen Sie sich aber vom zuständigen Rechtspfleger über Ausnahmen informieren.

Sehen Sie sich auch sehr gut die zweite Abteilung des Grundbuchs an: Da steht, welche besonderen Lasten auf dem Objekt liegen: Wohnrechte auf Lebenszeit, Nießbrauch, Kaufangebote (Vormerkungen), Insolvenzvermerke und Hinweise auf frühere Zwangsversteigerungen. Klären Sie vor dem Versteigerungstermin, welche Rechte auch nach dem Zuschlag bestehen bleiben. Denn nicht immer erlöschen die Lasten automatisch. Ob das Objekt vermietet ist, steht übrigens nicht im Grundbuch.

2. Klären Sie, wie die Immobilie derzeit genutzt wird

Sollte der vorherige Besitzer selbst in der Immobilie wohnen, können Sie eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses beantragen und damit die Immobilie räumen lassen. Ist das Objekt vermietet, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht, das bei nicht fristgerechter Ausübung erlischt. Allerdings besteht dies nur bei "berechtigtem Interesse", das heißt in der Regel bei Eigenbedarf.

3. Besichtigen Sie das Objekt

Versuchen Sie, das Objekt zu besichtigen. Nehmen Sie dazu einen Baufachmann oder Sachverständigen mit. Falls Sie die Immobilie nicht betreten dürfen, können Sie versuchen, bei den Nachbarn Auskünfte einzuholen.

4. Nehmen Sie Kontakt mit dem Hauptgläubiger auf

Versuchen Sie herauszufinden, mit welchem Betrag der Hauptgläubiger bei der Versteigerung rechnet — allerdings ohne Ihr eigenes Limit bekannt zu geben.

5. Klären Sie Ihre Baufinanzierung vor dem Versteigerungstermin

Da Sie beim Zuschlag sofort Eigentümer der Immobilie werden, sollten Sie bereits im Vorfeld die Baufinanzierung mit uns egeln. Sie müssen beim Termin zwar nur zehn Prozent anzahlen, haften aber für den gesamten Betrag. Mit über 30-jähriger Erfahrung und Zusammenarbeit mit mehr als 300 Banken finden wir die günstigste Lösung für Sie. Außerdem müssen Sie noch berücksichtigen, dass Sie beim Versteigerungstermin zehn Prozent Sicherheitsleistung vorweisen müssen. Bedenken Sie auch, dass eine Finanzierung bis zur Höhe des Zuschlagsbetrags möglich ist. Der Zuschlagsbeschluss muss uns bei Antragstellung der Baufinanzierung vorliegen. Wir kümmern uns auch um die notwendigen Versicherungen des Objektes, denn mit dem Zuschlag geht nämlich das komplette Risiko auf Sie über

6. Berücksichtigen Sie etwaige Nebenkosten beim Kauf

Neben dem Kaufpreis fallen, wie bei jedem anderen Immobilienerwerb, Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer an. Zusätzlich erhebt das zuständige Amtsgericht eine Zuschlagsgebühr in Höhe von ca. 0,5 Prozent des Zuschlags (Höchstgebots). Damit sind die Nebenkosten beim Erwerb aus der zwangsweisen Versteigerung günstiger, als bei einem herkömmlichen Immobilienkauf.

Zehn Prozent des von einem Gutachter geschätzten Immobilienwertes müssen Sie übrigens schon vor der Versteigerung als Sicherheitsleistung hinterlegen. Beachten Sie: Bargeld wird dabei seit 2007 nicht akzeptiert! Sie können entweder einen Bietungscheck oder einen Bundesbankscheck vorlegen, der nicht älter als drei Tage ist, oder eine Vorab-Einzahlung auf das Konto der Gerichtskasse tätigen. Möglich ist auch eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft. Wenn Sie den Zuschlag erhalten haben, wird die Summe mit dem später zu zahlenden Betrag verrechnet, ansonsten erhalten Sie das Geld zurück.

7. Besuchen Sie vorher einige Versteigerungstermine als Zuschauer

Dadurch bekommen Sie ein Gefühl für den Ablauf und können eine eigene Bieterstrategie entwickeln.

8. Bereiten Sie sich gut auf den Versteigerungstermin vor

Denken Sie unbedingt an Ihren Personalausweis und Ihre Sicherheitsleistung. Setzen Sie sich selbst ein Limit und nehmen Sie auf jeden Fall eine unbeteiligte Person mit, die Sie bei Bedarf zurückhalten kann. Ein späterer Umtausch oder eine Reklamation sind nämlich vollkommen ausgeschlossen. Denken Sie an den alten Sruch "Wie gesehen so gekauft - Umtausch ausgeschlossen!"

Die Versteigerung besteht aus zwei Abschnitten: den Bekanntmachungstermin und die Bietstunde. Im Bekanntmachungstermin verliest der Rechtspfleger den Grundbuchinhalt, Versteigerungsbedingungen und andere Formalien. Achten Sie auf Unbekanntes und bitten Sie den Rechtspfleger notfalls anschließend um Aufklärung.

In der gesetzlichen Bietstunde (die nur noch 30 Minuten dauern kann) geben die meisten Interessenten ihr Angebot erst in den letzten fünf Minuten ab. Durch ein frühes Gebot können Sie Konkurrenten aus dem Feld schlagen – eine sinnvolle Taktik, wenn Sie sich im Vorfeld mit der Gläubigerbank geeinigt haben. Niedrige Anfangsgebote verärgern allerdings die Gläubigerbank – unter Umständen gibt sie dann selbst ein deutlich höheres Gebot ab. Setzen Sie sich ein Limit und lassen Sie sich auf keinen Fall hochtreiben, denn Sie sind nicht in einer Spielbank!

Freuen Sie sich nicht zu früh, falls kein Konkurrent mitbietet. Beim Ersttermin können Gebote unter 70 Prozent des Verkehrswertes von den Gläubigern abgelehnt werden, unter 50 Prozent muss sogar der Zuschlag verweigert werden. Beim Zweittermin gelten diese Einschränkungen nicht mehr..

Wir sind der Finanzierungspartner an Ihrer Seite

Versteigerungsobjekte und -termine finden Sie:

  • Schaukästen der Amtsgerichte
  • Termine verschiedener Amtsgerichte unter www.zvg.com/
  • Immobilienteil der Tageszeitungen
  • Veröffentlichungen im Staatsanzeiger

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