Finanzierungslücke bei der Baufinanzierung

Immobilienbesitzer, die zur Tilgung ihres Baudarlehens eine Kapital-Lebensversicherung abgeschlossen haben, müssen mit sehr hohen Finanzierungslücken rechnen. Denn niedrige Zinsen für Anleihen, hohe Kursverluste mit Aktien, so wie viele Anleger, sind auch die Lebensversicherungsunternehmen von der Entwicklung auf dem Kapitalmarkt schwer betroffen. Ihre Anlagerenditen sind in den letzten Jahren stark gesunken und die Reserven gewaltig geschmolzen.

Die Folge für Kunden, die eine Kapitallebensversicherung abgeschlossen haben, sind weitaus geringe Ablaufleistungen als prognostiziert. Noch beim Abschluß der Police haben viele Versicherungsgesellschaften jährlich sieben Prozent und mehr auf den im Versicherungsbeitrag enthaltenen Sparanteil gezahlt und entsprechend hohe Auszahlungen bei Ablauf versprochen.

Diese Prognosen waren zwar immer unverbindlich sind aber heute noch nicht einmal das Papier aus dem sie geschrieben stehen wert. Im Jahre 2003 erwartete der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft nur noch eine jährliche Gutschrift auf den Sparanteil von durchschnittlich fünf Prozent. Einige Versicherer haben sogar nur den Garantiezins, der je nach Alter der Lebensversicherungspolice drei bis vier Prozent liegt, ausgezahlt.

Besonders hart traf es die Immobilienbesitzer, die eine Lebensversicherung für die Rückzahlung ihres Baudarlehens abgeschlossen hatten. Das Darlehen ist in diesem Finanzierungsmodell vollkommen tilgungsfrei und soll soll nach 20 bis 25 Jahren auf einen Schlag mit der Ablaufleistung der Lebensversicherung getilgt werden.

Üblicherweise entspricht die von der Versicherungsgesellschaft prognostizierte Ablaufleistung genau dem Kreditbetrag. Garantiert ist jedoch oft noch nicht einmal die Hälfte der benötigten Darlehenssumme. Der Rest setzt sich aus Überschüssen zusammen, die der Versicherer auf dem Kapitalmarkt erwirtschaftete. Die Überschüsse können sich aber jederzeit ändern. Sinkt also die Überschussbeteiligung nach Abschluss des Vertrags, dann sinkt auch die Ablaufleistung und reicht nicht mehr für die komplette Tilgung des Baudarlehens.

Fällt beispielsweise die Überschussbeteiligung nach zehn Jahren Laufzeit dauerhaft um zwei Prozentpunkte, bekommt der Kunde nach 25 Jahren nicht einmal 80 Prozent der zu Beginn prognostizierten Ablaufleistung. Soll nun mit dieser Ablaufleistung ein Baudarlehen von 100.000 Euro getilgt werden, fehlen letztendlich mehr als 20.000 Euro.

Fehlbetrag ermitteln

Um rechtzeitig reagieren zu können, müssen sich Darlehensnehmer über die Höhe der drohenden Finanzierungslücke informieren. Dafür benötigen sie vom Versicherer

die Neuberechnung der Ablaufleistung auf Basis aktuellen Überschussse,
aktuelle Rückkaufswerte, den der Versicherer bei Kündigung auszahlt, sowie
die reduzierte Ablaufleistung, die der Kunde bekommt, wenn er keine Beiträge mehr einzahlt (Beitragsfreistellung).

Finanzierungslücken schließen
Wir haben mehrere Strategien, um Ihre entstandenen Finanzierungslücke zu schließen. So kann der Darlehennehmer versuchen, ein finanzielles Polster anzusparen, mit dem am Ende der Laufzeit die offene Restschuld begliechen wird. Um einen Fehlbetrag von 20.000 Euro in 15 Jahren auszugleichen, sieht unser Konzept eine monatliche Sparrate in Höhe von 81 Euro vor.

Bei den renditeschwachen Lebensversicherungen bietet es sich an, die Beitragszahlungen zu stoppen. Die eingesparten Beträge können die Darlehensnehmer für eine Tilgungsersatzleistung aus unserem Konzept verwenden. Durch die Beitragsfreistellung sinkt zwar die Ablaufleistung der Versicherung noch weiter. Dafür hat der Kreditnehmer am Ende der Laufzeit eine viel niedrigere Restschuld. Damit die Ablaufleistung steuerfrei bleibt, muss er aber mindestens fünf Jahresbeiträge gezahlt haben.

Kündigung mit Haken
Der Darlehensnehmer kündigt die Versicherung, tilgt mit dem Rückkaufswert sofort einen Teil der Schulden und stellt die restliche Kreditsumme in ein neues Finanzierungsmodell um. Dies lohnt sich allerdings nur für Eigennutzer und fast nie für Vermieter, da diese die Darlehenzinsen steuerlich absetzen können.

Auch Selbstnutzer sollten sich trotz geringerer Überschussbeteiligung nicht vorschnell vom alten Finanzierungsmodell trennen. Die Kündigung einer Lebensversicherung ist mit Nachteilen verbunden. Durch Abschlusskosten und Stornoabzüge fällt der Rückkaufswert vor allem in der ersten Hälfte der Laufzeit sehr niedrig aus. Oft gibt es nicht einmal die gezahlten Beiträge zurück.

Darüber hinaus geht der von vielen Lebensversicherungsgesellschaften am Ende der Laufzeit gezahlte Schlussüberschuss ganz oder teilweise verloren. Wer den Vertrag vor Ablauf von zwölf Jahren kündigt, riskiert sogar den Verlust aller Steuervorteile.

Ob sich die Kündigung wirklich lohnt, hängt daher vom Einzelfall ab. Entscheidend ist, wie viel Ertrag die Versicherung während der Restlaufzeit noch bringt und wie viel Zinsen der Darlehensnehmer sparen würde, wenn er sein Geld stattdessen direkt zur Darlehenstilgung einsetzt. Wir berechnen gerne diese Summen für Sie.

Es gibt hierfür eine Faustregel: Liegt die Rendite des Versicherers während der Restlaufzeit unter dem Effektivzins des Darlehens, lohnt sich die Kündigung der Versicherung auf jeden Fall. Der Rückkaufswert und die fälligen Versicherungsbeiträge sind dann besser in der Tilgung des Darlehens angelegt. Liegt die Rendite der Versicherung unerwarteterweise über dem Effektivzins des Darlehens, gibt es keinen Grund, aus der Versicherung auszusteigen.

Das richtige Timing
Den Zeitpunkt der Umstellung ihrer Finanzierung können Darlehensnehmer allerdings selten frei wählen. Während der Zinsbindung bis zu zehn Jahren lässt sich das Darlehen nur mit Zustimmung des Darlehensgebers auf eine Tilgung umstellen. Da die Versicherung oft als Kreditsicherheit abgetreten wurde, ist auch für eine Kündigung oder Beitragsfreistellung der Versicherung das OK des Darlehensgebers nötig.

Erst zum Ende der Zinsbindung haben Darlehensnehmer die freie Wahl, die Weichen neu zu stellen. Dennoch sollten sie sich schon drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung an uns wenden. Eventuell können wir die Bank dazu bewegen auch einer sofortigen Umschuldung zuzustimmen.

Aufgrund unserer über 30-jährigen Erfahrung in der Bazfinanzierung haben wir schon manche Bank oder Versicherer dazu gebracht, unseren Kunden entgegenkommen, und der sofortigen Ablösung zuzustimmen, das sie Sie ihre Kunden schließlich diese Risikofinanzierung verkauft haben.

Wenden Sie sich einfach mit Ihren laufenden Darlehensverträgen an uns und wir werden sehen was wir für Sie tun können. Ein guter Zeitpunkt ist bis zu fünf Jahre vor Ablauf Ihrer Zinsbindung. Wir freuen uns auf das Gespräch mit Ihnen.