Baufinanzierung mit Eigenkapital ist vorteilhafter

Ausreichendes Eigenkapital Decke ist bei der Baufinanzierung sehr empfehlenswert, denn grundsätzlich gilt: je mehr, desto besser. Es gibt zwar in der Zwischenzeit auch Banken und Kreditinstitute, die den kompletten Kaufpreis der Immobilie, eine sogenannte 100% oder Vollfinanzierung, genehmigen und einige wenige finanzieren sogar die Kaufnebenkosten mit, also eine 110% Finanzierung. Letztere sind allerdings sehr schwer zu finden. Jedoch sind solche riskanten Modelle für die Mehrheit der Immobilienkäufer nicht geeignet oder werden aus Bonitätsgründen abgelehnt, denn nur bei einem hohen oder sehr hohen Einkommen in Verbindung mit einem sicheren Job sollte man eine Vollfinanzierung in Erwägung ziehen.

Mehr Eigenkapital oder mehr Risiko

Je mehr an eigenen Ersparnissen Sie in die Baufinanzierung einfließen lassen, desto geringer wird der Anteil, den Sie für die Tilgung des Baudarlehens und die Kreditzinsen aufbringen müssen. Als Eigenkapital im engeren Sinne gelten Bargeld, Sparguthaben, Bausparguthaben (sofern sie ohne Zwischenfinanzierung sofort zur Verfügung stehen, also zuteilungsreif sind), Festgelder und festverzinsliche Wertpapiere. Aktien und Investmentfonds sollten Sie sehr vorsichtig einplanen: Denn Turbulenzen an der Börse haben schon oft die Notierungen selbst von Anteilsscheinen solider Firmen in den Keller gedrückt.

Finanziellen Aufwand senken

Eigenmittel im weiteren Sinne sind bereits bezahlte Grundstück, bezahlte Baumaterialien, Architektenleistungen, Verwandten- und Arbeitgeberdarlehen sowie eventuelle öffentliche Zuschüsse. Auch Eigenleistungen können die finanzielle Belastung senken und Eigenkapital ersetzen. Sie sollten aber nicht zu hoch angesetzt werden. Denken Sie bitte auch daran, bei baulichen Eigenleistungen für sich und Ihre Helfer Versicherungsschutz bei der zuständigen Bauberufsgenossenschaft zu beantragen.

Wenn Sie beim Eigenkapital unsere drei folgenden Tipps beachten, kann eigentlich nichts mehr schiefgehen.

Vorab: Das Eigenkapital ist der Anker jeder Baufinanzierung. Je mehr Egenkapial der Käufer oder Bauherr einer selbst genutzten Immobilie einsetzen kann, desto geringer ist der Kredit und damit der monatliche Aufwand. Kreditinstitute honorieren das geringere Risiko meist mit günstigeren Zinsen, dagegen sind bei hohen Beleihungen deutliche Aufschläge fällig. Gleichzeitig steigt auch das Risiko für die Anschlussfinanzierung am Ende der ersten Zinsfestschreibung, wenn dann möglicherweise deutlich höhere Zinsen verlangt werden. Wir haben drei Tipps zum Eigenkapital zusammengestellt:

Tipp 1: Minimal Eigenkapital für Kaufnebenkosten
Kreditinstitute orientieren sich bei der Darlehensvergabe am Kaufpreis und Marktwert der Immobilie, denn die Immobilie dient als Sicherheit für die Beleihung. Die Kaufnebenkosten sind jedoch nicht enthalten und müssen selbst bei einer Vollfinanzierung durch Eigenkapital des Käufers abgedeckt werden. Beim Kauf einer Immobilie für 250.000 Euro macht das in Nordrhein-Westfalen etwa  22.000 Euro, bei zusätzlicher Vermittlung durch einen Immobilienmakler etwa 30.200 Euro aus.

Die Kaufnebenkosten sind im Einzelnen: Maklerprovision (3,57%), Grunderwerbsteuer (6,5%) sowie Notar- und Grundbuchgebühren (~ 2,0%). Diesen Betrag müssen Käufer aus eigenen Mitteln bestreiten.

Tipp 2: Mit Eigenkapital Zinsen sparen
Der Zinssatz für ein Baudarlehen hängt vom Risiko des Kredtinstutes ab. Faustregel: je weniger Eigenkapital eingebracht wird, desto höher ist das Risiko und damit der angebotene Zinssatz. Die Zinsaufschläge sind besonders hoch, wenn über 80 Prozent des Kaufpreises der Immobilie als Kredit aufgenommen werden. Lassen Sie sich nicht von der günstigen Zinsangeboten im Internet beeinflussen, diese gelten i.d.R. für Baudarlehen bis 54 Prozent des Kaufpreises. Das bedeutet, beim Kauf einer Immobilie vom Immobilienmakler zum Preis von 250.000 Euro, stehen Ihnen 145.200 Euro als Eigenkapital zur Verfügung, bekommen Sie den genannten Zins.Die Zinsen für Kredite steigen bei Beleihungen über 54 Prozent des Kaufpreises bei vielen Kreditinstituten. So können die Zinsaufschläge bei Beleihungen von über 60 bis 70 Prozent leicht bei 0,10 Prozentpunkten höher liegen, Beleihungen von 80 bis 90 Prozent nochmals rund 0,20 bis 0,80 Prozentpunkte, bei 100 Prozent Finanzierungen zum Teil auch bei 1,00 Prozentpunkten und mehr.

Umgerechnet liegen die Zinsen für den Kreditanteil, der 80 oder 90 Prozent übersteigt, schnell bei rund 5 bis 10 Prozent. Da die Banken nur Zinssätze für den Gesamtkredit ausweisen, ist der Aufschlag jedoch für Kunden so kaum erkennbar.

Tipp 3: Risiken vernünftig kalkulieren
Sind die Baugeldzinsen niedrig, fragt man sich schnell, ob eine Baufinanzierung auch ohne oder mit wenig Eigenkapital möglich ist. Doch ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll? FAD24 rät hierbei zur Vorsicht. Vollfinanzierte Immobilien werden aufgrund des hohen Risikos meist nur an Kapitalanleger oder Darlehensnehmer mit sicherem Arbeitsplatz und sehr gutem Einkommen vergeben. In jedem Fall sollte man mit wenig Eigenkapital die Risiken vernünftig kalkulieren, damit die Baufinanzierung auf Dauer nicht zur finanziellen Belastung wird. Insbesondere am Ende der ersten Zinsbindung müssen die dann eventuell höheren Zinsen bei der Anschlussfinanzierung noch tragbar sein.

Faustregel: Wer nicht vorspart, muss nachsparen, so eine alte Regel bei der Immobilienfinanzierung. Mit anderen Worten: Wer wenig Eigenkapital für den Immobilienkauf mitbringt, sollte höher tilgen. Kreditinstitute achten bei Kunden mit wenig Eigenkapital daher auf eine Anfangstilgung von mindestens zwei Prozent. Tilgt man nur ein Prozent statt beispielsweise drei Prozent kann sich die Kreditlaufzeit leicht verdoppeln, wie unsere Verechnungen zeigen. Wer mehr tilgt, hat bei der Anschlussfinanzierung eine geringere Restschuld – und kann dann bei einer möglichen Zinserhöhung die monatlichen Raten besser tragen.

Ihr persönlicher FAD24 Baufinanzierungsberater ist immer für Sie da. Sie möchten eine Immobilie kaufen oder bauen und mit einer Baufinanzierung günstig finanzieren, haben noch offene Fragen oder brauchen weitere Informationen? Wir beraten Sie gerne persönlich! Wenden Sie sich einfach an einen unserer kompetenten Baufinanzierungsbrater in unserem Kerpener Büro.

Eigenkapital in der Baufinanzierung ist vorteilhafter