Baufinanzierung FAQ - Fragen und Antworten

Wer eine Immobilie kaufen oder ein Haus bauen will, braucht eine gut geplante Baufinanzierung. Hier finden Sie die am häufigsten gestellten Fragen und deren Antworten rund um das Thema Baufinanzierung.

Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Thema Baufinanzierung

FAD24 Finanz ist keine Bank, sondern ein Direktanbieter, der aus der Anzahl von 300 kooperierenden Banken, Bausparkassen, Förderbanken und Versicherungen die für Sie passende zinsgünstige Baufinanzierung ermittelt.Lassen Sie sich durch einen unserer unabhängigen Baufinanzierungsspezialisten professionell beraten, um so ein individuelles Finanzierungskonzept zu erhalten, das Ihre persönlichen Wünsche und Anforderungen berücksichtigt und gegebenenfalls Alternativen zum herkömmlichen Annuitätendarlehen mit einer 1 %- igen Tilgung aufzeigt.

FAD24 Finanz vergibt keine eigenen Darlehen, sondern arbeitet mit über 300 renommierten Kreditinstituten und Bankpartnern als Kreditgeber zusammen. Durch den konsequenten Einsatz neuester Technologien sowie schlanker Abwicklungssysteme können wir auf diese Weise erhebliche Zinsvorteile für unsere Kunden erzielen.

Die Hausbank wird in der Regel nur ihre eigenen Produkte anbieten, unserem Finanzierungsberater stehen dagegen 300 Banken und Finanzierungspartner für die individuelle Angebotserstellung zur Verfügung.
Es empfiehlt sich auf jeden Fall, Vergleichsangebote von einem unabhängigen, professionellen Finanzierungsberater wie FAD24 einzuholen.

Sollen einzelne Gewerke in Eigenleistung erstellt werden, stimmen Sie diese sorgfältig mit Ihrem Architekten ab, da es im Gebäude sensible Bereiche wie Wasser, Strom, Heizung und Installation gibt, bei denen die Ansprüche auf Gewährleistung sehr wichtig sind. Nach der Vorlage eines plausiblen Eigenleistungsnachweises von dem zuständigen Architekten stimmen Sie mit ihrer finanzierenden Bank bzw. Ihrem Finanzierungsberater ab, in welcher Größenordnung Eigenkapitalersatz anerkannt wird.

Mit einer Sondertilgungsoption sind außerplanmäßige Rückzahlungen des Darlehens möglich, um so die Darlehenslaufzeit zu verkürzen.
Einige unserer Partnerbanken bieten eine jährliche Sondertilgungsoption von 5% bis 10% ohne Zinsaufschlag an. Bei höheren Sondertilgungsoptionen erhöht sich in der Regel der Sollzinssatz für das Darlehen.
Die Entscheidung für oder gegen eine Sondertilgungsoption sollte nur unter Berücksichtigung Ihrer finanziellen Gesamtsituation erfolgen.

Bei der Baufinanzierung können für das Darlehen entweder variable Zinsen (hohes Zinsänderungsrisiko) vereinbart werden oder ein fester Sollzinssatz für einen bestimmten Zeitraum, um genau dieses Risiko für diesen Zeitraum auszuschließen.

Dabei gilt, dass der Zinssatz in der Regel bei längeren Zinsbindungsfristen höher ist als bei kürzeren. Welche Variante der Zinsgestaltung für Ihre Finanzierung die optimale Lösung ist, ergibt sich aus Ihrer finanziellen Gesamtsituation. Sprechen Sie am besten mit Ihrem Finanzierungsberater.

Wenn die Immobilie als Sicherheit für ein Baudarlehen dienen, wird durch Mitarbeiter der Bank oder einen externen Sachverständigen der Beleihungswert ermittelt.

Dabei fließen Faktoren wie das Baujahr und der Zustand des Gebäudes, die Lage und Größe des Grundstücks und gegebenenfalls der erzielte oder nachhaltig erzielbare Mietertrag mit ein. Ob und in welcher Höhe dem Kunden Kosten für diese Wertermittlung in Rechnung gestellt werden, wird von Bank zu Bank unterschiedlich gehandhabt. Ihr Finanzierungspartner kann Ihnen darüber Auskunft geben.

Bereitstellungszinsen fallen an, wenn das Darlehen von der Bank zu den vereinbarten Konditionen zur Verfügung gestellt, aber vom Darlehensnehmer noch nicht oder nicht in voller Höhe abgerufen wurde oder aufgrund fehlender Auszahlungsvoraussetzungen nicht ausgezahlt werden konnte.

Ab einem im Darlehensvertrag vereinbarten Zeitpunkt berechnet die Bank für den nicht abgerufenen Darlehensbetrag diese Bereitstellungszinsen bis zur Auszahlung.

Die Finanzierungsinstitute sind nach Preisangabenverordnung (PAngV) verpflichtet, den effektiven Jahreszins und dessen Berechnungsmethode, inklusive der darin enthaltenen Kostenbestandteile, anzugeben. Dadurch soll es dem Verbraucher ermöglicht werden, verschiedene Kreditkonditionen miteinander zu vergleichen.

Der Effektivzins wird vom Sollzinssatz, dem Auszahlungskurs, den Bearbeitungsgebühren sowie den Kreditvermittlungskosten, etwaigen Prämien für Restschuldversicherungen und der Tilgung sowie der Dauer der Zinsfestschreibung bestimmt. Bei Bauspardarlehen wird noch zusätzlich die anteilige Abschlussgebühr für den Darlehensanteil und eine eventuell anfallende Darlehensgebühr mitberücksichtigt.

Der Sollzinssatz ist der Zinssatz, der dem Kreditnehmer von seiner Bank für das in Anspruch genommene Darlehen in Rechnung gestellt wird. Aus dem Sollzinssatz und der vereinbarten Tilgung ergibt sich die monatliche Belastung.

Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto eines Notars bei einer Bank zur Verwaltung fremder Gelder.

Konnte beispielsweise die zur Sicherung des Darlehens dienende Grundschuld für die Bank noch nicht im Grundbuch an rangrichtiger Stelle eingetragen werden, so bietet die Zahlung auf ein Notaranderkonto trotzdem die Möglichkeit zur fristgerechten Kaufpreiszahlung aus Darlehensmitteln.

Eine Notarbestätigung ist die schriftliche Bestätigung des Notars gegenüber der Bank, dass der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld nichts entgegensteht.
Diese Bestätigung ist gebührenpflichtig, der Notar übernimmt gegenüber der Bank die Haftung für die rangrichtige Eintragung.

Ein Forwarddarlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die bereits heute für den Zeitraum nach Ablauf der jetzigen Zinsbindung abgeschlossen wird.

Da eine Kündigung bestehender Kredite innerhalb der Zinsbindungsfrist in den meisten Fällen nicht möglich oder mit hohen Kosten verbunden ist, können sich Kreditnehmer aktuell günstige Konditionen mit einem Forwarddarlehen für einen späteren Zeitraum sichern. Für den Zeitraum bis zur Inanspruchnahme berechnen die Banken einen Forwardaufschlag auf den aktuellen Sollzinssatz.

Bei der Entscheidungsfindung ist grundsätzlich zu bedenken, dass eine Immobilienfinanzierung in der Regel mehrere Jahrzehnte umfasst.

Daher sollte beim Vergleich von Darlehensangeboten nicht nur auf den anfänglichen Effektivzins geachtet werden sondern vor allem auch auf die voraussichtliche Gesamtlaufzeit des Kredites bis zur vollständigen Rückzahlung sowie die Gesamtkosten. Ebenso spielt die Beurteilung des Zinsänderungsrisikos eine entscheidende Rolle.

Die meisten Banken setzen voraus, dass mindestens die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar- und Gerichtskosten, Maklercourtage) aus Eigenmitteln aufgebracht werden.

Grundsätzlich können mit den Banken deutlich niedrigere Sollzinsen vereinbart werden je mehr Eigenkapital eingesetzt wird, da sich der Beleihungsauslauf der Banken und somit ihr Risiko verringert.

Bei der Entscheidung über die Höhe der einzusetzenden Eigenmittel spielen noch weitere Faktoren eine Rolle, z.B. ob die Immobilie vermietet wird oder ob es ausreichend finanzielle Reserven für unvorhergesehene Kosten gibt.

Im Rahmen einer Baufinanzierung bieten die meisten Kreditinstitute die Möglichkeit, zusätzlich zu  den monatlichen Raten Sondertilgungen zu leisten. Viele Institute bieten eine Sondertilgungsoption von 5 % p.a. ohne Zinsaufschlag an, bei höheren Sondertilgungsoptionen erhöht sich der Sollzinssatz.

Durch Sondertilgungen kann die Laufzeit des Kredites deutlich verkürzt werden. Wir empfehlen, die Höhe der Sondertilgungsmöglichkeiten realistisch anhand der individuellen finanziellen Situation einzuschätzen und mit der Bank dann eine entsprechende Vereinbarung zu treffen.

Die Entscheidung über die Dauer der Zinsbindung ist von verschiedenen Faktoren abhängig. In Zeiten mit einem niedrigen Zinsniveau empfiehlt sich grundsätzlich der Abschluss möglichst langer Zinsbindungsfristen, um so das Zinsänderungsrisiko zu minimieren oder sogar ganz auszuschließen, auch wenn der Zinssatz umso höher ist, je länger Zinsbindung vereinbart wird.

Kann während der Darlehenslaufzeit allerdings mit Kapitalzuflüssen aus fälligen Lebensversicherungen, Schenkungen oder zugeteilten Bausparverträgen gerechnet werden, sollte die Zinsbindungsdauer hierauf abgestimmt werden. Die Entscheidung über die Dauer der Zinsbindungsbindung kann nur individuell unter Berücksichtigung der persönlichen Situation erfolgen.

Mit der Höhe des vereinbarten Tilgungssatzes wird vor allem die Laufzeit des Darlehens beeinflusst. In Zeiten mit einem niedrigen Zinsniveau sollte der Tilgungssatz deutlich mehr als die oftmals geforderten mindestens 1 % p.a. betragen, da zum einen die Rate aufgrund des niedrigen Zinssatzes auch mit höherer Tilgung getragen werden kann und zum anderen das Darlehen ansonsten weit über 40 Jahre läuft.

Auch das Alter der Darlehensnehmer spielt bei der Entscheidung über die Darlehenslaufzeit eine Rolle. Soll die Immobilie mit Eintritt ins Rentenalter lastenfrei sein, so ist die Tilgung entsprechend anzupassen.

Die Differenz zwischen dem Nominalbetrag des Darlehens und der tatsächlichen Auszahlung wird als Disagio bezeichnet. Diese Zinsvorauszahlung führt dazu, dass der Nominalzins niedriger ausfällt, allerdings ist dadurch unter Umständen ein höherer Darlehensbetrag aufzunehmen.

Das Disagio wird spätestens bei der Darlehensauszahlung fällig und wird von dem Darlehensbetrag einbehalten. Insbesondere bei der Vermietung der eigenen Immobilie ist die Vereinbarung eines Disagios oftmals interessant, da es unter Umständen steuerlich geltend gemacht werden kann. Wir empfehlen, sich diesbezüglich mit einem Steuerberater in Verbindung zu setzen.

Bei einem Annuitätendarlehen wird ein bestimmter prozentualer jährlicher Tilgungssatz vereinbart, berechnet auf das Ursprungsdarlehen. Die Darlehensrate bleibt während der vereinbarten Zinsbindungsfrist gleich, da die monatlichen Zinszahlungen zwar sinken, die Tilgungsbeiträge jedoch in gleichem Maße steigen.

Bei einem endfälligen Darlehen zahlt man während der Laufzeit ausschließlich die Zinsen an die Bank, während der Tilgungsanteil in ein geeignetes Tilgungsersatzprodukt fließt (z.B. ein Bausparvertrag).

Bei einer Vermietung der Immobilie wirkt sich der gleichbleibend hohe Zinsanteil bei einem endfälligen Darlehen unter Umständen günstig bei der steuerlichen Geltendmachung aus.

Der Beleihungswert der Immobilie spiegelt den Wert wieder, den das Kreditinstitut zu jedem beliebigen Zeitpunkt für realisierbar hält.

Bei einem Immobilienerwerb wird der Beleihungswert oftmals über den Verkehrswert (Kaufpreis) abzüglich eines 10 % -igen Sicherheitsabschlags ermittelt.

Ansonsten erfolgt die Ermittlung entweder über den Sachwert (Bau- und Bodenwert) oder bei vermieteten Objekten über den Ertragswert.

Der Beleihungsauslauf wird aus dem Darlehensbetrag im Verhältnis zum Beleihungswert errechnet.

Beispiel: Bei einem Objektwert von 200.000 € (Beleihungswert) wird ein Darlehen in Höhe von 120.000 € aufgenommen (Fremdfinanzierung), was einem Prozentsatz von 60% entspricht. Man redet in diesem Falle von einem 60%igen Beleihungsauslauf.

Beim  Kauf einer Immobilie tritt der Käufer automatisch in die bestehende Gebäudeversicherung ein. Jedoch kann diese innerhalb eines Monats nach erfolgter Eigentumsumschrift im Grundbuch gekündigt werden.

Im Anschluss daran besteht die Möglichkeit, eine neue Versicherung bei einer Gesellschaft ihrer Wahl abzuschließen. Eventuell empfiehlt es sich, zum Ablauf der Versicherungsperiode zu kündigen, um die bereits gezahlte Versicherungsprämie des Verkäufers zu nutzen.

Mit folgender Formel kann die Rate, die sich aus Darlehensbetrag, Nominalzins und aus dem Tilgungssatz zusammensetzt, berechnet werden.

Jährliche Rate = Darlehensbetrag x (Nominalzins + Tilgungssatz ) / 100
Monatliche Rate = Darlehensbetrag x (Nominalzins + Tilgungssatz ) / 1200

Eine Aufteilung des Baudarlehens in mehrere Teildarlehen ist möglich, um diese nach Ihren Wünschen mit verschiedenen Tilgungssätzen und Zinsfestschreibungen auszustatten. Dies bietet sich insbesondere an, wenn außerplanmäßige Rückzahlungen für die Zukunft bereits feststehen.

Baufinanzierungs FAQ = Frequently Asked Questions